人，是兴旺之源。


一座城市如果没有人，即使拥有再多再高的高楼大厦，也不能成为人们趋之若鹜的都市。


然而纵观全球，一幢幢拔地而起的高楼大厦，却犹如一座鬼城，楼房空无一人的现象屡见不鲜。


其中典型的一个国家就是日本了。


最近日本发布了统计数据显示截至2018年10月日本的空置房数量高达864万间，空置数和空置率双双创下了历史新高。



图片来源：21世纪经济报道


那么为什么日本的空置房刹不住车？对于中国楼市趋势又有着什么样的启示？
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为什么日本的空置房刹不住车？


原因之一：人口不断减少。


人口变化是最为重要的一个原因，实际上日本的人口问题是众所周知的。


以下是日本最近10年的人口变化统计图：





由此可见，近年来日本的人口变化基本上都处于下降的趋势。


自从2010年达到高峰以来，日本的人口不仅仅没有增长，而且在不断快速下滑。


越来越少的人，楼市缺乏支撑，空置数量越积越多。



原因之二：人口流动带来的区域发展不平衡。


如果感受过东京地铁高峰期的人或许能感受到：在东京坐地跌，有时候可以被挤成“一张纸”。


看着这些情景，让人不忍疑惑，日本不断创新高的空置房来自哪里？


实际上，东京的空置率只有10.6%，日本的高空置率多集中在“三四线以下”的小城市或县城、农村。


例如山梨县空置率高达21.3%，和歌山县空置率为20.3%，长野县为19.5%，德岛县为19.4%，高知县和鹿儿岛县为18.9%。


实际上，虽然日本的总人口在不断下降，但是东京都市圈却依旧在人口增长。


这说明，从趋势上来看，日本的人口持续逃离“三四线城市以下”的城市。
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对于中国楼市趋势又有着什么样的启示？


楼市的未来在于人口众多的大城市，买房要往这个方向买。


  

图片来源：泽平宏观



以上是美国的房价变化统计图，明显可见洛杉矶的房价也跑赢了纽约，而相应的，恰好洛杉矶的人口增长速度跑赢纽约。


从全球房价大趋势走势来看，人口众多的城市、人口增长快的的城市其房价上涨越是凶猛,这是楼市的大趋势。


除此之外，实力弱的三四线及以下的房产下行压力大、投资风险高。


现在城市发展趋势，头部城市集中资源优势。城市两极分化式的发展模式明显，恒者恒强，弱者更弱。


经过上一轮的上涨，三四线城市的房价已经很高了。


近期财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。


 
其中多个省市棚改计划相比2018年出现了大降幅。其中跌幅较大的省市有山东、河南、新疆、湖南、贵州、内蒙古、山西、吉林、黑龙江、辽宁、青海、宁夏、海南、大连、厦门。


在过去的几年，棚改大浪潮在三四线城市轰轰烈烈，随之而来的是房价也涨得轰轰烈烈。


楼市展现出火爆的氛围，人们争先恐后抢购房子。


然而到如今，棚改轰轰烈烈的浪潮已经过去，回归平静。


投资客纷纷撤场，撤不出的只能死拿。


4月22日，中泰证券房地产行业分析师倪一琛发布研报指出，三线城市二手房成交面积环比增速跌18.63%，同比增速大跌43.47%！


三四线以下的房产的需求基本上全部来自生活需求。那么人口就成为了一个非常关键的因素。


然而，人口对于三四线城市来说也是个难题，因为现在的一二线城市不断在降低要求抢人，抢人大战正在激烈进行中。


虽然北京、上海限制人口，但是作为一线城市和两大城市群的龙头，这两座城市对人口有着天然的吸引力。


此外，深圳大专以上就能直接落户，还实行秒批政策，本科以上落户深圳者还能拿到市区两级3-6万元的人才补贴。


广州近日也放松落户要求，研究生只需要有广州的参保记录、本科连续半年社保就可以入户。


二线城市同样不甘示弱，在抢人大战中使出浑身解数。


其中典型的城市有：青岛、济南、天津、石家庄、长沙、南昌、武汉、西安、郑州、成都、重庆、兰州、呼和浩特、太原、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、沈阳等


在这样的情况下，没有优势的小城市除了被抢人还是被抢人。


部分实力弱的三四线及以下的房产未来的结局不言而喻。没有棚改货币化以及人口支撑的楼市，还能涨到哪去？